Como funciona o financiamento imobiliário?

O financiamento imobiliário permite comprar um imóvel com recursos concedidos por uma instituição financeira e realizar o pagamento em parcelas. Até a liberação do valor ao vendedor, a operação percorre uma sequência de análises e formalizações. A ordem e os prazos podem variar de acordo com o banco e com as características de cada negociação.

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   Checklist e documentação

   Reunião e conferência dos documentos do comprador, do vendedor e do imóvel. Pendências ou documentos vencidos devem ser regularizados antes do avanço da operação.

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   Avaliação do imóvel

   Um profissional credenciado pelo banco analisa as características, o estado de conservação e o valor de mercado do imóvel oferecido como garantia.

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   Emissão do laudo

   O resultado da avaliação é formalizado em um laudo técnico, utilizado pelo banco para confirmar o valor do imóvel e os limites da operação.

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   Análise jurídica

   O banco verifica documentos, certidões, matrícula e condições da negociação para identificar impedimentos e confirmar a segurança jurídica do financiamento.

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   Emissão do contrato

   Com as análises aprovadas, a instituição financeira prepara o contrato com valores, prazos, taxas, responsabilidades e condições da operação.

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   Assinatura

   Comprador, vendedor e banco formalizam o acordo. A assinatura pode ocorrer de forma física ou digital, conforme o procedimento da instituição.

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   ITBI na prefeitura

   O imposto de transmissão é calculado e recolhido ao município para permitir o registro da transferência do imóvel.

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   Registro do contrato

   O contrato assinado e os comprovantes necessários são apresentados ao Cartório de Registro de Imóveis para atualização da matrícula e formalização da garantia.

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   Devolução ao banco e pagamento

   Após o registro, o contrato e a matrícula atualizada retornam ao banco. Com a conferência final concluída, a instituição libera o pagamento ao vendedor.

A Premium acompanha toda a jornada. Nossa equipe organiza documentos, monitora cada etapa e mantém compradores, vendedores e parceiros informados até a liberação do pagamento.

Seguros obrigatórios no financiamento imobiliário

Nos financiamentos imobiliários, os seguros MIP (Morte e Invalidez Permanente) e DFI (Danos Físicos ao Imóvel) são obrigatórios, conforme o art. 79 da Lei nº 11.977/2009.

O MIP garante a quitação total ou parcial da dívida em caso de morte ou invalidez permanente do comprador. Dessa forma, ajuda a evitar que a família tenha de assumir o saldo devedor do financiamento.

Já o DFI cobre danos físicos ao imóvel causados por eventos previstos na apólice, como incêndios, enchentes ou desastres naturais, possibilitando a recuperação ou a indenização do bem.

Juntos, esses seguros proporcionam mais segurança ao comprador e à instituição financeira durante todo o período do financiamento.

Importante: os valores dos seguros MIP e DFI já estão incluídos na parcela do financiamento.

Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis — ITBI

O ITBI é um imposto municipal cobrado quando a propriedade de um imóvel é transferida de uma pessoa para outra. O recolhimento é feito à prefeitura do município onde o imóvel está localizado.

Seu pagamento é necessário para que a transferência seja registrada no Cartório de Registro de Imóveis e o bem passe oficialmente para o nome do novo proprietário.

A alíquota é definida por cada município e, em geral, pode variar entre 2% e 4% do valor utilizado como base de cálculo para o imóvel.

É possível incluir o ITBI no financiamento? Em algumas operações, sim. Essa possibilidade depende das regras da instituição financeira, da modalidade contratada e do limite de crédito disponível para a operação.

Custas de registro de imóveis

As custas de registro são os valores cobrados pelos cartórios pela realização de atos oficiais, como o registro de contratos ou escrituras, averbações, autenticações e emissão de certidões e outros documentos.

Os valores seguem as tabelas de emolumentos definidas em cada estado e variam conforme o tipo de serviço, a natureza da operação e, nos casos envolvendo imóveis, o valor do bem.

O que significa registrar um contrato?

Registrar um contrato imobiliário significa apresentar o documento ao Cartório de Registro de Imóveis responsável pela região onde o bem está localizado. O cartório realiza a análise jurídica e documental do título, conferindo as partes envolvidas, a descrição do imóvel, a continuidade dos registros e o cumprimento das exigências aplicáveis à operação.

Depois de aprovado, o ato é lançado na matrícula do imóvel. É essa anotação que torna a operação pública, atualiza a situação jurídica do bem e oferece segurança ao comprador, ao vendedor e à instituição financeira. Nos financiamentos, o registro também formaliza a garantia vinculada ao contrato.

A assinatura demonstra o acordo entre as partes, mas o registro é a etapa que produz os efeitos legais próprios da transferência ou da garantia perante terceiros. Por isso, o processo não termina com a assinatura do contrato: é necessário concluir o registro na matrícula do imóvel.

Considerando as despesas cartorárias relacionadas à operação, o custo pode representar aproximadamente 2% a 3% do valor do imóvel. O valor exato deve ser confirmado de acordo com a localidade e as características da transação.

É possível incluir as custas no financiamento? Em algumas operações, sim. Essa possibilidade depende das regras da instituição financeira, da modalidade contratada e do limite de crédito disponível.

Prazos e multas: o que devo saber sobre o contrato de compra e venda?

O prazo para efetivar um financiamento imobiliário não é igual em todas as operações. Ele depende da documentação do comprador, do vendedor e do imóvel, além das etapas de avaliação, análise jurídica e aprovação realizadas pela instituição financeira escolhida.

Quando todos os documentos estão completos e sem pendências, o processo costuma levar, em média, de 20 a 30 dias até a assinatura do contrato. Esse período é uma estimativa, não uma garantia: cada banco possui procedimentos, prazos internos e critérios próprios, e qualquer documento ausente ou informação que precise ser corrigida pode alterar o cronograma.

Como funcionam as multas do contrato?

O banco é responsável pela análise e pela formalização do financiamento, mas, em geral, não assume as multas ou penalidades que tenham sido combinadas no contrato de compra e venda firmado pelo cliente com o vendedor, a imobiliária ou a construtora. Essas condições fazem parte da relação contratual entre as partes que negociaram o imóvel.

Por isso, antes de assinar uma proposta, aceitar um prazo ou concordar com uma cláusula de multa, é importante verificar se o período previsto é compatível com todas as etapas do financiamento. Uma análise prévia reduz riscos e permite negociar condições mais seguras.

Converse com a Premium antes de assinar. Nossa equipe pode avaliar a documentação, orientar sobre os prazos da operação e ajudar você a avançar com mais clareza e segurança antes de assumir qualquer compromisso contratual.